Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При обязательном нотариальном заверении процесс госрегистрации максимально упрощен. Сторонам достаточно предоставить договор и сопутствующие документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.
Как минимизировать риски
Чтобы устранить или минимизировать потенциальные риски, покупателю квартиры с несовершеннолетним собственником необходимо следовать строгим рекомендациям:
- тщательно проверить все документы на стадии согласования всех существенных условий сделки;
- установить наличие у ребенка права собственности или права пользования жилым помещением;
- убедиться через органы опеки и попечительства что родители не ограничены в родительских правах;
- проводить действия по регистрации сделки и передаче денежных средств только при наличии согласия органов опеки;
- включить в условия договора пункт о выписке всех членов семьи продавца до регистрации сделки.
Пакет документов для продажи
Помимо двух указанных справок потребуется подготовить следующие документы:
· Паспорта и СНИЛС всех участников сделки;
· Выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до сделки (справка, в том числе, подтверждает, что объект недвижимости не арестован и не находится в обременении у банка);
· Правоустанавливающие документы – это могут быть договора купли-продажи, долевого участия, мены, дарения, наследования;
· Технический паспорт на квартиру;
· Форму 9 и, в отдельных случаях, форму 9а (архивная форма, которая включает не только список ныне зарегистрированных жильцов, но и всех, кто был прописан в квартире в разное время);
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу, если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент покупки жилья;
· Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным услугам, взносам за капитальный ремонт, налоговым отчислениям.
Зарегистрированный ребенок: возможные проблемы
Права на квартиру имеют только собственники – их список можно посмотреть в выписке ЕГРН. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в квартире до момента, пока они не будут выписаны. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, попросите продавца снять с регистрации всех до момента проведения сделки и предоставить справку по форме 9. Если продавцы обещают «выписать» ребенка сразу после приобретения ими нового жилья, запросите у них нотариально заверенное обещание (или откажитесь от рискованной покупки).
Самое важное, что вы должны узнать – использовался ли материнский капитал, и каким именно образом квартира была приобретена. При покупке жилья на маткапитал родители обязаны выделить долю в нем ребенку, однако порой это требование не выполняется. К примеру, если был привлечен ипотечный займ. Банки очень нехотя выдают ипотеку, когда среди собственников есть несовершеннолетние, поэтому просят заемщиков выделять доли уже после выплаты кредита. Иногда родители не делают этого по забывчивости, а порой – чтобы упростить процесс продажи. Однако, подобная продажа незаконна, потому что не получено согласие от органов опеки – а значит, даже по прошествии долгого времени несовершеннолетний, которого в прошлом «обделили», сможет предъявить свои права и отсудить квартиру или ее часть. Если с момента продажи пройдет несколько лет, найти продавцов и истребовать с них деньги будет весьма непросто.
Еще один риск связан с недееспособностью ребенка. Если ему больше 14 лет, и он получил согласие родителей на продажу недвижимости, он будет расписываться в документах лично. Однако, если несовершеннолетний признан недееспособным, он не имеет права ставить свою подпись. Позднее подобную сделку легко оспорить через суд.
✅ Регистрация перехода права собственности в Росреестре
Процесс регистрации может быть приостановлен, если выяснится недостача документов.
В госорган предоставляется:
- паспорт, свидетельство о рождении собственника;
- заявление, написанное по предоставленному образцу;
- разрешение ООП на продажу;
- согласие второго родителя на продажу имущества ребенка;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документ, согласно которому Продавец обрел право собственности;
- справка о числе лиц, зарегистрированных в квартире;
- ДКП в 3 экз.
Через 3 дня уже новый собственник может обратиться за получением выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности.
Как добиться одобрения опеки
По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.
- Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
- При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
- В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.
В каких случаях сотрудники опеки дадут разрешение на продажу недвижимости
Не эмансипированные несовершеннолетние дети могут проводить сделку по продаже квартиры только при наличии разрешения от опеки, которое получают законные представители ребенка или один из родителей. Ключевым моментом в рассмотрении заявления является наличие альтернативного жилья для ребенка, по условиям не хуже, чем в продаваемой квартире. Второй вариант — это гарантия приобретения квартиры после совершения сделки купли-продажи.
Органы опеки предъявляются стандартные требования к альтернативному жилью — оно должно соответствовать площади продаваемой недвижимости и не уступать по цене. При этом должна сохраниться доля ребенка в новой квартире, т. е. быть не меньше той, что у него была.
Если квартира продается, чтобы купить другую
В этом случае получить разрешение от органов опеки можно, если предоставлена гарантия получения несовершеннолетним ребенком нового жилья. Для этого сделки по продаже имеющейся недвижимости и покупки новой проводятся одновременно. В договоре покупки новой квартиры должна быть прописана доля ребенка. Это позволяет защитить права несовершеннолетнего гражданина и дает уверенность покупателю продаваемой квартиры, что ребенок не останется без жилья.
От органов опеки обычно получают два разрешения. Первое – предварительное согласие на продажу, в случае отсутствия альтернативного жилья и окончательное, когда уже найдена квартира для приобретения.
О роли опеки в продаже квартир
Несовершеннолетние жители квартиры могут быть собственниками квартиры (со своей доли) или быть в ней только прописанными (без права на собственность). При этом в подписании договора купли-продажи квартиры могут участвовать дети 14-18 лет, ставя свою подпись исключительно вместе с подписью родителей или попечителя. Малолетние дети до 14 лет ничего не подписывают.
Все действия с продажей квартиры, в которой живут несовершеннолетние дети, проходят при непосредственном участии и строгом надзоре со стороны органов опеки:
- Если у ребёнка есть право собственности, он становится участником сделки, а на это требуется разрешение органов опеки.
- Если ребёнок не претендует на долю в квартире, но прописан там, он входит в категорию «третьих лиц», чьи права могут быть нарушены, даже если они не являются участниками сделки. В этом случае необходимо разрешение органов опеки только, если несовершеннолетний остался без родителей, находится под опекой или попечением.
Получение от органов опеки официального документа, разрешающего сделку, является своего рода охранной грамотой для покупателя жилья. Но во избежание неприятных недоразумений, которые могут открыться впоследствии, покупателю стоит присутствовать при получении родителями (или законными опекунами и попечителями) разрешения на сделку. И лично удостовериться в том, что выполнены все требования и условия органов опеки по предотвращению нарушения прав детей, в частности:
- документ, подтверждающий причину отсутствия одного из родителей (или обоих);
- все правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и ту, которая приобретается взамен;
- реквизиты банковского счёта, который уже должен быть открыт на имя несовершеннолетнего в том случае, если ему причитаются деньги вместо доли в собственности;
- обязательное присутствие детей старше 14 лет для подписи документов или написания отдельного заявления.
Чем опасен материнский капитал
Покупателю стоит дотошно разобраться и в таком вопросе: имеет ли какое-то отношение материнский капитал к той квартире, которую он хочет приобрести.
Если средства материнского капитала были использованы для приобретения квартиры, то в число собственников должны входить оба супруга и все дети, как того требует закон. Если выяснится, что это правило нарушено, заинтересованные лица могут подать иск. Равно как и супруг, который остался без положенной ему доли в квартире.
Как выяснить этот важный нюанс? Если покупателя убеждают, что материнский капитал никоим образом не фигурирует в приобретении этой квартиры, продавец должен предоставить неиспользованный сертификат либо документ из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Кроме того, можно попросить продавца предоставить справку из банка, который предоставлял кредит на покупку квартиры, что задолженность по кредиту не погашалась средствами материнского капитала.
Использование материнского капитала
При приобретении квартиры на средства материнского капитала, дети должны быть в обязательном порядке вписаны в число собственников жилья. Если они не фигурируют среди собственников, то это прямое нарушение закона и прав детей. Кроме детей в качестве собственником должен быть указан и супруг, если он не числиться среди собственников, то его права тоже ущемлены. А это очередной повод на восстановления прав заинтересованных лиц в судебном порядке.
Факт использования материнского капитала при приобретении данной квартиры имеет смысл проверять в том случае, если у продавца больше двух детей, которые не являются собственниками данной квартиры. Сертификат на материнский капитал выдается тем семья, в которых второй и последующие дети родились после 2007 года. Если дети имеются, это вполне может означать, что сертификат быт использован при покупке данной квартиры.
При этом сама недвижимость может быть приобретена и ранее 2007 года, так как материнский капитал мог быть использован при погашении ипотечного кредита. Если продавец уверяет, что материнский капитал не был использован, то стоит в этом убедиться, запросив у него сам сертификат или выписку с пенсионного фонда о сумме остатка материнского капитала.
Основная сложность как раз и заключается в получении этой справки, так как решение Пенсионного фонда предсказать сложно, они могут выдать такую справку, а могут и не выдать, все зависит от политики отделения, куда обращаются заявители. На сегодняшний день единого механизма контроля и использования средств материнского капитала не реализовано.
Недобросовестная работа риэлторов
На сегодняшний день риэлтерская деятельность в России практически никак не регламентируется, что приводит к отсутствию единых требований и правил работы. Поэтому до сих пор встречаются случаи обмана со стороны риэлтора.
Для того чтобы защитить себя от подобных встреч, обращайте внимание при работе с риэлтором на следующие моменты:
- В договоре с риэлтором должны быть указаны все основные условия взаимодействия, в том числе и ответственность сторон за их несоблюдение. Договор должен быть подписан с двух сторон. И да, договор должен быть обязательно.
- Честный риэлтор не будет прибегать к намекам о возможных скидках, комиссионных вознаграждениях. Такое поведение – проявление неуважения к своему работодателю, заведомый обман. Это наводит на мысли о том, что обмануть он может и в других вопросах.
- Цены на услуги риэлтора значительно ниже рыночных тоже должны насторожить. Возможно, это просто новое агентство, которое так привлекает клиентов. В таком случае, может быть стоит доверить свою сделку в руки действительно профессионалов, которые давно на рынке и завтра не закроются?
- Обратите внимание на собственника недвижимости, и не может выступать само агентство.
- Принимайте решение о покупке только после того, как изучите полный пакет документов на жилье.
- Вносите аванс только после заключения предварительного или окончательного договора с собственником жилья.
Что означает если собственник несовершеннолетний?
Для покупателя это как минимум лишняя головная боль, так как количество бумаг, которые придется собирать для покупки подобной квартиры просто огромно, получение их беспроблемными также назвать сложно. И даже это не гарантирует, что в будущем, подросток не возжелает доказать что его часть квартиры продана незаконно. И самое интересное, что ему это будет сделать реально.
Права человека до 18-ти летнего возраста защищают органы опеки, даже если у него есть родители и он живет в полной нормальной семье. Именно эта государственная структура разрешает или запрещает продажу. Особое внимание уделяется продажам, при которых реализуется доля ребенка в собственности. Ведется контроль, получил ли он достойную замену той части недвижимости, которая у него была.
Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником
Особенно надо быть внимательным при покупке жилья, собственники которого — дети
Наша история началась с того, что некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из детей принадлежало по 1/3 доли. Для продажи женщина получила согласие органов опеки. Опека разрешила продавать жилье, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке органам опеки надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении записано не было. Дальше ситуация развивалась следующим образом. Жилье купила другая женщина. Она полностью заплатила за квартиру и въехала в нее. И даже не подозревала, что бывшая собственница не приобрела для детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки.
В суд пошла опека, которая потребовала признать сделку недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Она называется «сделка, противоречащая закону». Для новой хозяйки это был шок. И она пошла в суд отстаивать свое жилье. Там она утверждала, что разрешение опеки на продажу незаконно. В нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами. Кроме того ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним. Но суд удовлетворил иск отдела опеки и, сославшись на статью 167 ГК, признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность нерадивой мамаши и ее детей.
Покупательнице по решению суда была положена компенсация в размере 1,05 миллиона рублей. А областной суд это решение отменил и принял новое решение, отказав и отделу опеки, и новой хозяйке. Опека с таким решением не согласилась и оспорила его в Верховном суде. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд. В решении по делу Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса: статью 168 — «сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 — «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Что требуется для получения согласия
Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.
Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:
- Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
- Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
- Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних? / Кадастровая палата
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого.
Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
- лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.