Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вселение в квартиру (комнату, дом) или как устранить препятствия в пользовании.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка граждан на постоянный или временный учет является обязательным требованием закона. Нарушение правил регистрации и сроков обращения в миграционную службу МВД, может повлечь административную ответственность. Регистрационные действия входят в полномочия МВД. Помимо этого, допускается обращение с заявлением о прописке через иные органы – паспортные столы местных администраций, Многофункциональные центры (МФЦ).
Как происходит постановка граждан на постоянный учет
Для регистрационного учета при вселении обязательно представляется следующий пакет документов:
- заявление о постановке на временный или постоянный регистрационный учет;
- заявление от правообладателя объекта, дающего разрешение на вселение и прописку;
- документ, на основании которого предоставлено жилое помещение – договор, соглашение и т.д.;
- паспорта и свидетельства о рождении на правообладателя и каждого регистрируемого гражданина.
Если проверка представленных документов не выявит замечаний, специалисты миграционного отдела МВД проведут регистрацию, заполнят бланк свидетельства о временной прописке. Для граждан, вселяемых на постоянной основе, в паспорт ставится регистрационный штамп. Это позволит подтвердить наличие прописки в случае проверки документов сотрудниками полиции, иных ведомств.
Не впускают в квартиру собственника
Странная, но распространенная ситуация, когда собственника не пускают в домовладение. Такое случается в результате конфликтов между родственниками или при сдаче в аренду.
Ст.209 ГК РФ закрепляет за владельцем преференции эксплуатации, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник недвижимости по закону обладает гарантированной преференцией эксплуатации. Поэтому при наличии препятствий со стороны других лиц вселение собственника жилого помещения возможно только в судебном порядке.
Однако до обращения в судебную инстанцию рекомендуется использовать следующие методы разрешения конфликта:
- Обратиться с заявлением в отдел полиции.
- Вызвать участкового для фиксации правонарушения. Возможно беседа с сотрудником поможет решить вопрос. Во всяком случае участковый составит протокол вызова, копию которого может получить заявитель. Этот документ можно прикрепить к иску как доказательство попытки мирного урегулирования спора.
- Вызов сотрудников МЧС. Они помогут вскрыть замки, и владелец сможет войти в жилье. Для начала процедуры следует предъявить документы о праве собственности.
- Привлечь как можно большее количество свидетелей, которые впоследствии на суде дадут показания.
- Направить письменную претензию с требованием о выселении.
Порядок судебной процедуры вселения в жилое помещение
Любой жилищный спор начинается с подачи истцом заявления о вселении на жилую территорию, в котором максимально подробно и обстоятельно перечисляются препятствия, причиняемы ему, а также их достоверные доказательства. Важно учитывать ряд правил для подачи иска данной категории:
- Подсудность. Настоящие споры подсудны тому суду, где находится жилое помещение территориально, согласно административному делению населенного пункта. Например, если адрес квартиры Октябрьский район г. Екатеринбурга, то и подавать исковое заявление о вселении следует в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области. Мировые суды не рассматривают данные споры, поэтому не пытайтесь сделать так, чтобы мировая судья назначила заседание по вашему заявлению;
- Госпошлина. Данные дела не освобождают вас от обязанности оплаты государственной пошлины, оплатите 300 рублей, как за требование неимущественного характера и приложите оригинал квитанции к пакету подаваемого иска в суд;
- Доказательства. Представление доказательств является вашей обязанностью согласно ст. 56 ГПК РФ, поэтому предоставляйте письменные обращения по факту запрета доступа, конфликтов при вселении. Если ответы вы на свои обращения получить не можете или есть документы, которые Вам не предоставляют – заявляйте сразу ходатайство об истребовании. Суд на основе вашей просьбе направит судебный запрос или передаст его вам для подачи в соответствующую инстанцию;
- Решите о комплексе требований. Очень часто вселение необходимо основывать на дополнительных требованиях, например, когда речь идет о споре за ваши права на жилое помещение, ведь без удовлетворения просьбы о признании за вами прав будет проблематично удовлетворения искового требования о вселении. Более того, целесообразно также продумать дополнительные просьбы в иске об определении порядка пользования жилым помещения, обязании ответчиков передать Вам ключи или сделать определенные действия, которые будут необходимы для восстановления вашего жилищного права. Рассмотрение их одновременно с основной просьбой иска сократит вам время в ходе исполнительного производства.
Ситуация 2. Собственника доли не пускают в жилье.
Следующий распространенный случай — когда Вы стали собственником доли в квартире (комнате, доме) и Вас опять же не пускают жильцы, к жильцам, как правило, нужно добавить еще собственников других долей – они тоже могут нарушать Ваши права, часто такие сособственники сдают без Вашего участия квартиру посторонним лицам или пользуются без вашего согласия квартирой целиком…
Как ранее было описано в предыдущей главе обращайтесь в суд о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, это самый действенный и законный способ отстоять свои права, к сожалению, иные средства воздействия малоэффективны и зачастую могут привести к негативным для Вас последствиям – как привлечение Вас к административной ответственности за хулиганство, нанесение побоев и т.п.
У Вас, как собственника доли в жилом помещении, набор возможностей на отстаивание прав несколько иной, чем у собственника 100% квартиры (комнаты, дома) – он меньше. В отличие от 100% собственника Вы не сможете обратиться в суд о снятии с регистрационного учета зарегистрированных в квартире (комнате, доме) граждан, закон Вам такой возможности не предоставляет, только объединившись с собственниками других долей Вы сможете заявить подобный иск!
Если же собственник другой доли/долей, без Вашего согласия сдал квартиру по договору аренды/найма посторонним гражданам и они Вас не пускают, то Вы вправе обратиться в суд о признании такого договора недействительным и их принудительном выселении, т.к. согласно ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех участников долевой собственности, а так как Вашего согласия (письменного) у них нет, то такой договор – недействителен (но для отстаивания своих прав – придется идти в суд), также одновременно Вы можете заявить иск о вселении и нечинении препятствий к собственнику другой доли/долей.
Часто бывает, что доли в квартире появились в результате смерти предыдущего владельца или приватизации. Отношения между наследниками или родственниками испортились и они решили продать находящуюся у них в собственности долю постороннему лицу и таким лицом оказались Вы. Вполне естественно, что оставшиеся в квартире лица не горят желанием пускать Вас в “свою” квартиру, считая, что у них прав на нее больше чем у Вас, но это не совсем так. Ваши права, как участников долевой собственности равны и Вы также как и они имеете право пользоваться квартирой соразмерно Вашей доли. Но как определить чем именно Вы можете пользоваться, какой комнатой/частью дома? Необходимо обратиться в суд об определении порядка пользовании квартирой (домом) согласно имеющимся у каждого сособственников долей, а если Вам чинят препятствия в пользовании – о вселении и нечинении препятствий. Весь механизм реализации данного судебного решения приведен в предыдущей главе.
Процедура вселения в приватизированную квартиру
После принятия Государственной Думой закона о приватизации примерно 80 процентов квартир перешло в частную собственность, у которых появился один или несколько собственников. На основании свидетельства на право собственности гражданин имеет право на распоряжение имуществом, это касается и вселения в квартиру. Если собственник один, достаточно свидетельства о праве или договора о купле — продажи приватизированной квартиры. При нахождении квартиры в долевой собственности вселение в приватизированную квартиру проходит с разрешения всех долевых собственников. В том случае, когда долевой собственник отказывает в разрешении, обращаются в суд с исковым заявлением о вселении. При правомерном обращении суд вынесет решение согласно Жилищному Кодексу РФ, вселение в очень маленькую долю суд может отказать на основании Постановления ВС РФ, в котором Верховный Суд РФ определил, требование о вселении в очень маленькую долю считать злоупотреблением права.
Несовершеннолетние дети вселяются в приватизированную квартиру без ограничений, достаточно родства с собственниками. Если несовершеннолетний ребенок собственник, его вселение в квартиру будет без проблем, а родители смогут вселиться в эту квартиру только с разрешения органов опеки и решения суда, если не нарушаются права ребенка.
Вселение в квартиру по решению суда
Вселение в квартиру любой собственности достигается мирным соглашением с другими жильцами. При отсутствии таких договоренностей и наличия препятствий со стороны других лиц, зарегистрированных в квартире, производится вселение в квартиру по решению суда, согласно законодательству РФ.
Любое нарушение прав для проживания можно исправить, обращаясь в суд. Но прежде гражданин должен знать, имеет ли он право на вселение в спорную квартиру. Такой предварительный ответ может дать юрист по жилищному праву. Чтобы не тратить лишнее время и деньги, он разъяснит насколько будет правомерно обращение в суд и скажет, как может разрешиться дело, в пользу истца или ответчика. Далее составляется исковое заявление, собираются документы, свидетельские показания для иска о вселении. Решение суда будет основано на статьях ЖК РФ и ГК РФ. Если итог дела не устраивает одну из сторон можно подать иск в суды высших инстанций.
Принудительное вселение в квартиру по решению суда производится судебными приставами исполнителями, если ответчик уклоняется от исполнения решения суда в добровольном порядке. Гражданина уведомляют о вселении, и если он отсутствует судебный пристав вместе с полицией, в присутствии понятых сломают замок в квартире и пройдет вселение. Все это будет сделано на законных основаниях.
Пример 1: Вселение в квартиру собственника, когда его не впускают
Единственный собственник жилого помещения не может попасть квартиру, потому что его попросту не пускают. Этот вариант встречается наиболее часто. Вы – единоличный владелец квартиры, коттеджа, дома или комнаты, но тот, кто по каким-то причинам проживает или находится в жилом помещении, вас не пускает. Почему так может произойти? Во-первых, в квартире, комнате или загородном доме могут проживать бывшие родственники (например, после развода – бывший супруг, теща, свекровь и т.п.). Во-вторых, это могут быть не выписанные прошлым собственником, который продал вам это жилое помещение. К вам эти люди вообще никакого отношения не имеют. В-третьих, возможен и такой вариант, что не пускают вас съемщики жилья, которым вы сами предоставили возможность вселения в квартиру.
Как собственнику доли вселиться в квартиру через суд
Важно! Собственник доли может обратиться в суд, подав иск о признании доли малозначительной для последующего ее принудительного выкупа остальными собственниками. Суд при этом примет решение о признании собственником того владельца, чья доля больше и обяжет этого собственника выплатить первому компенсацию.
Размер компенсации будет зависеть от стоимости доли, которая будет основываться на общей цене квартиры, размера комнат, размера доли, а также числа собственников. Для установления стоимости приглашаются оценщики, которые, как правило, устанавливают цену гораздо ниже рыночной.
На основании 209 статьи ГК РФ, граждане могут пользоваться своим имуществом, даже если это не квартира, а только доля в ней. Это подразумевает, что он может хранить в квартире свои вещи, жить в ней, при этом иные собственники квартиры препятствовать этому не должны. Несмотря на это, гарантировать, что при подаче в суд по вопросу вселения истец выиграет маловероятно. Иск можно подать о несоздавании препятствии в пользовании квартирой, вселении и др. Выиграть такой иск возможно, но затянуться процесс может на очень длительный срок. Он может длится более одного года. Все это время собственник, оставшийся в квартире будет свободно пользоваться ею, а подавшему иск придется снимать себе жилье.
Что такое вселение по суду?
Вселение – это беспрепятственный вход взыскателя в комнату, квартиру или дом по указанному адресу и беспрепятственное проживание в данном помещении. Лицу, которое препятствует законному проживанию взыскателя в квартире или доме, разъясняют, что производится принудительное вселение по суду, а значит, он не вправе чинить препятствия в проживании (пребывании) взыскателя в данном помещении. В отличие от выселения, участие понятых при вселении не обязательно. Если должник впоследствии продолжает чинить препятствия в пользовании помещением, к нему применяются штрафные санкции.
Проблемы с выселением и вселением у многих возникают после развода – один бывший супруг выгоняет другого из квартиры. Лицо, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с иском о принудительном вселении. Отсутствие места в квартире не является препятствием к исполнению решения суда о вселении, если вселяемый имеет законное право на эту жилплощадь. Приведем пример: бывшего мужа вселили судебные приставы по решению суда. Квартира была однокомнатной, но бывший муж имел законное право проживания, поскольку являлся участником приватизации данного помещения. Несмотря на отсутствие места в небольшой однокомнатной квартире, где проживала бывшая жена с детьми, законное право гражданина на жилье было защищено.
Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности
Супруга Если жилое помещение разделено формально, а не в натуре, то есть, например, собственников всего 4 и каждый из них владеет ¼ помещения, то для прописки в квартире при долевой собственности супруга требуется согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменном виде, и оно не требует нотариального заверения. Если же выдел произошёл в натуре, и каждый из собственников имеет отдельную комнату, то тогда спрашивать согласия остальных не нужно.
Самый простой и действенный способ установить порядок использования квартиры, находящейся в долевой собственности, – соглашение о совместном пользовании жильем.
Законодательные нормы РФ не требуют письменной формы договора между участниками долевой собственности. Однако чтобы никто не попытался ущемить чужие права, соглашение стоит заключить в письменном виде и заверить нотариально.
В этом документе должен быть прописан:
- предмет договора;
- правила пользования жилым помещением и оплаты жилищно-коммунальных услуг;
- обязанности сторон;
- ответственность за невыполнение достигнутых договоренностей;
- порядок разрешения споров.
Договор скрепляется подписями участников. К нему следует приложить копии значимых документов и акт приема в пользование комнат в квартире.
Если сособственники заключили соглашение об определении порядка пользования недвижимым имуществом (квартирой или домом) или правила были установлены по решению суда, проблемы в пользовании долевой собственностью все равно могут возникнуть.
Любой из владельцев может подать исковое заявление о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и о вселение в квартиру или дом, если:
- достигнутые договоренности нарушаются;
- не соблюдается договор совместной деятельности и эксплуатации недвижимости;
- не выполняется судебное предписание;
- доступ в дом или квартиру ограничен или прекращен.
Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.
Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.
В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:
- невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
- несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
- отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.
Постоянная регистрация на даче
С 1 января 2019 года стало возможным зарегистрироваться на даче. Соответствующий закон был принят Госдумой летом 2017 года. Но для регистрации на даче необходимо соблюдение некоторых условий. Дом должен быть капитальным и находиться в хорошем состоянии, построен согласно СНиПам и СанПиНАм, с учетом требований пожарной и других типов безопасности. В нем должны быть проведены все коммуникации: электричество, горячая и холодная вода, водоотведение, отопление, вентиляция, газ (в газифицированных районах). В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализации в строениях до двух этажей. В доме должна быть предусмотрена возможность поддерживать температуру не ниже 18 ℃ круглый год.
Перевод дачи в жилой дом, помимо прописки, дает и ряд других преимуществ будущему владельцу. Во-первых, собственник сможет получить имущественный налоговый вычет, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. Во-вторых, он сможет оформить местный тариф на электричество, который намного ниже (примерно на 30%), чем в городе. В-третьих, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже.
Какие бывают основания для вселения в жилое помещение?
Действующим законодательством установлены следующие легитимные основания для вселения в жилое помещение:
— первым и самым главным основанием будет являться право на жилье, подтвержденное соответствующими документами (свидетельство на право собственности);
— решение местного муниципалитета о выделении жилья по договору социального найма (копия соответствующего решения местных властей);
— заключение между собственником и арендатором договора об аренде какого-либо конкретного помещения (собственно, договор аренды).
Существуют и особые основания для вселения граждан в жилые помещения:
— завещательный отказ, предусматривающий возможность проживания в жилом помещении, полученном по гражданином наследству. Право должно быть в установленном порядке зарегистрировано, а новоявленный собственник подтверждает свое согласие на проживание посредством принятия наследства.
— заключение договора об иждивении. При заключении такого договора, иждивенец приравнивается к статусу проживающего по завещательному отказу. Однако, собственник помещения должен быть в готовности к возможному подселению такой категории граждан в свое жилое помещение и не имеет права самовольно выселять их.
— В ряде ситуаций возможно осуществление вселения посредством принятого судебного решения. Это наиболее сложная категория оснований для вселения, так как пересекаются интересы сторон, как правило, имеющих диаметрально противоположные взгляды на возможность такого вселения. В подобных случаях лучше будет прибегнуть к помощи квалифицированного адвоката.
Теперь разберемся с препятствием вселению на готовых примерах.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Не впускают в квартиру по прописке
Рассмотрим ситуацию, когда человек не может попасть в квартиру, предоставленную по договору социального найма, в которой он зарегистрирован по месту жительства.
Как правило, подобные споры возникают на фоне того, что человек, зарегистрированный в жилом помещении, по каким-то причинам не проживал в квартире, и по истечении какого-то времени решил снова вселиться в нее. Соответственно, остальные жильцы квартиры против такого вселения, и в случае его обращения в суд с требованием о нечинении препятствий к пользованию квартирой высока вероятность того, что ответчик предъявит встречный иск о признании истца утратившим право пользования спорным жильем. Либо наоборот, требование об устранении препятствий к пользованию жильем и вселении может быть заявлено в качестве встречного в деле о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением.
Требования о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета основываются на таких обстоятельствах как:
Указанные обстоятельства будут иметь существенное значение при разрешении спора судом, и при условии их доказанности, в удовлетворении первоначального иска может быть отказано.
Помните, к такому судебному процессу необходимо готовиться с особой тщательностью, важно грамотно изложить свою правовую позицию и представить суду правильные доказательства. Пояснения сторон в суде играют очень важное значение, все пояснения заносятся в протокол и оцениваются судом при вынесении решения.
При таких обстоятельствах помощь юриста в суде очень важна, ведь опытный процессуалист знает, какие обстоятельства нужно доказывать, какие механизмы лучше использовать для выигрыша в суде.
Юристы по жилищным спорам Юридического центра «ПетроЮрист» помогут разрешить в суде ваш жилищный спор, быстро и качественно составят иск, предъявит его в суд и профессионально защитят ваши интересы в суде.
Запись на прием к юристу по жилищным делам возможна по указанному на сайте телефону, также вы можете заполнить форму обратной связи.
Составление любых процессуальных документов составляет 1-3 дня. Консультация по жилищному вопросу осуществляется по предварительной записи.