Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.
- Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
- Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
- При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
- Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
- Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
- Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
- Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.
Схемы мошенничества с общим ипотечным кредитом и мошенничества
Наиболее распространенными схемами мошенничества с ипотечным кредитором являются различные виды переброски собственности, мошенничество с занятостью и мошенничество покупателя соломы , Перемещение собственности, как правило, не является незаконным, когда связано с приобретением дома, его / ее фиксацией и последующей перепродажей для получения прибыли. С другой стороны, когда недвижимость покупается ниже рынка и сразу же продается с прибылью с помощью коррумпированного оценщика, который «проверяет», что стоимость имущества фактически удваивает первоначальную сумму покупки, указывается мошенничество с ипотекой.
Мошенничество с занятостью — это схема, используемая инвесторами для получения более высокой стоимости кредита и снижения издержек на покупку в дополнение к более низким ставкам по ипотечным кредитам. Мошенничество с занятостью возникает, когда заемщик утверждает, что дом будет занят владельцем, чтобы получить благоприятный банковский статус, когда имущество фактически останется вакантным. Покупатель соломы либо использует свой личный кредит, либо доход, чтобы получить собственность другому покупателю, который не может получить квалификацию. Покупатели соломы часто используют инвесторы, охотно или неосознанно, чтобы скрыть другие формы и несколько уровней мошенничества.
Наиболее распространенными индивидуальными мошенниками в области мошенничества с ипотекой являются кража личных данных и фальсификация доходов / активов. Кража личных данных, когда реальный покупатель обманным путем получает финансирование, используя информацию о неохотной и неосязаемой жертве, включая номера социального страхования, даты рождения и адреса. Идентификационная кража для целей ипотеки может также включать в себя украденные заглушки, банковские записи, налоговые декларации, W2s и фальсифицированные письма о проверке занятости. Даже записи о собственности могут быть сфальсифицированы, и заемщик может получить обманную ипотеку на имущество, которое они не имеют и не занимают.
Наиболее распространенными отраслевыми профессиональными мошенниками в области мошенничества с ипотечным кредитом являются авизо ссуда и оценка мошенничества. Воздушный кредит — это кредит, полученный по несуществующему имуществу или несуществующему заемщику. Группа профессионалов часто будет работать вместе, чтобы создать поддельного заемщика, цепочку права собственности на несуществующее имущество и получить заглавие и страхование имущества. Кроме того, цепочка мошенничества может включать банки и почтовые ящики для создания фальшивых проверок занятости, домашних адресов и номеров телефонов заемщика. Аплодисменты аэродрома просто кладут наличные деньги в руки преступников, и никакое имущество никогда не покупается или не продается. Мошенничество с оценкой часто включает агента по недвижимости, строителя, оценщика и кредитного офицера, работающих вместе, чтобы максимизировать цену покупки и сумму кредита, чтобы увеличить комиссию. С другой стороны, коррумпированные оценщики часто недооценивают имущество, чтобы гарантировать, что один из инвесторов сможет приобрести этот актив.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.
✅ Общие признаки мошенничества
Покупка недвижимости для большинства граждан – нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.
Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:
- Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
- Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
- Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
- Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
- Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Мелочь, а неприятно
Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:
«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».
На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.
При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».
Как обезопасить себя при покупке квартиры
Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.
Важную роль играет репутация застройщика.
- В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
- Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
- В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.
Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно.
Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны.
Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.
На что обратить внимание при покупке недвижимости
Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:
- Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
- В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
- Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
- Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
- Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
- Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
- На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
- В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
- Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
- Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.
Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Как избежать обмана при покупке квартиры?
Такой радостный момент покупки нового жилья, дома или квартиры, нередко сопровождается куда менее радостным — реальной возможностью быть обманутыми разного рода жуликами и аферистами, расплодившимися в последнее время на рынке недвижимости в очень большом количестве…
Неосторожный подход к процедуре подготовки и заключения сделки купли-продажи недвижимости может для вас обернуться в лучшем случае просто отменой намеченной покупки или юридическими сложностями, а в худшем случае — перспективой потерять ваши кровно нажитые денежные средства.
На сегодняшний день вариантов осуществления сделки купли-продажи не так уж много:
1. Возложить на нанятого специалиста (риэлтора или юриста, специализирующегося именно на вопросах недвижимости) задачу по подготовке сделки по приобретению жилья, проверке необходимых документов и оформлению договора.
2. Действовать самостоятельно или же через доверенное лицо.
Выбирая первый вариант, мы полностью полагаемся на честность и профессионализм нанятого нами лица, оставляя за собой только лишь функцию постановки подписи в заключаемых договорах и документах.
Во втором же случае мы полагаемся на свой опыт и собственную финансовую и юридическую грамотность. Однако оба эти способа могут быть чреваты для покупателя недвижимости, если дело было пущено на самотек.
Поговорим подробнее о втором случае — заключении сделки по покупке квартиры самостоятельно. Вы выбрали полностью подходящую жилплощадь, удовлетворены районом и соседями, убедились в соответствующем должном техническом состоянии жилья и всех его коммунально-бытовых качествах и приняли решение купить данную квартиру.
Далее вам обязательно необходимо убедиться в благонадежности в юридическом отношении этой квартиры по ряду важнейших показателей. Перечислим наиболее распространенные в последнее время факторы риска, а также механизмы, позволяющие избежать их.
1. Определение права собственности на квартиру лица, продающего вам данную недвижимость.
Возможный риск: вы приобретаете «кота в мешке», в результате сделка окажется недействительной, в случае если вы покупаете квартиру не у настоящего ее владельца, при этом велика вероятность, что свои деньги возможно вам не удастся вернуть.
Как проверить: право юридической собственности на недвижимость подтверждается документами:
— свидетельством о госрегистрации квартиры на конкретное лицо;
— документом, который подтверждает приобретение права собственности на данное жилье предыдущим владельцем (то есть лицом, продающим вам данную недвижимость) — договором дарения, договором наследования (завещания) иди договором купли-продажи. Форма перехода квартиры в собственность также имеет значение — см. пункт 2.
2. Определение со стороны продавца третьих лиц, имеющих право претендовать на данную недвижимость до или после заключения сделки купли-продажи (супругов, детей, других наследников).
Возможный риск: ваша сделка по покупке квартиры при подтверждении прав третьих лиц на эту недвижимость по решению суда может быть признана недействительной, и здесь опять же возникнет проблема с возвращением уплаченных вами денег.
Как проверить: до подписания договора купли-продажи обязательно разобраться с формой перехода в собственность данной недвижимости, учитывая, что каждая из таких форм имеет свои собственные нюансы и особенности, затребовать необходимые документы:
— по наследству — право на данную недвижимость могут иметь и другие наследники (в случае их наличия) — нужно письменное согласие всех наследников.
— по договору дарения — в случаях нанесения данному имуществу существенного вреда право дарения на него может быть отчуждено дарителем.
— по договору купли-продажи недвижимости — право на недвижимость также может иметь супруга(супруг) собственника, в случае если недвижимость была куплена в браке — то необходимо письменное согласие ее(его) на заключаемую сделку.
Также на недвижимость могут претендовать несовершеннолетние дети (прописанные в данной квартире или если они не имеют другого места проживания) — нужно письменное согласие органов опеки.
3. Определение отсутствия разного рода долговых обязательств на данную недвижимость (например, недвижимость может оказаться в поручительстве или в залоге и т.п.) или рассмотрения недвижимости как предмета разбирательства в суде третьих лиц.
Возможный риск: сделка купли-продажи может в судебном порядке быть признана недействительной или данное имущество в дальнейшем может быть у вас отчуждено заемным органом (заимодателем или банком-кредитором) за долги предыдущего его владельца, опять остро будет стоять вопрос возвращения денег.
Как проверить: в большинстве случае проверить это очень сложно или даже невозможно. Минимизировать ваши риски возможно путем подробного изложения данного рода рисков в заключаемом договоре купли-продажи недвижимости и ваших прав в случае их наступления.
4. Определение отсутствия любых долгов по коммунальным платежам и по квартплате.
Возможный риск: если вам не удастся в судебном порядке доказать отношение долгов к прежнему владельцу недвижимости, долги по коммунальным платежам и квартплате лягут уже на ваши плечи и вам придется рассчитываться за них.
Как проверить: необходимы письменные справки из ЖЭУ, а также других служб (электро- , водо- , газо- и прочих организаций) об отсутствии на недвижимости задолженностей.
5. Определение отсутствия в квартире прописанных на момент сделки лиц.
Возможный риск: в недвижимости, которая после заключения сделки по покупке, принадлежит вам, может остаться прописанным некий посторонний человек, который имеет право на проживание в этой квартире, у вас возникнут вопросы и проблемы по его выписке, а также проблемы при совершении любых операций с данной недвижимостью.
Как проверить: необходима выписка из домовой книги данной квартиры обо всех лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в ней, данная выписка должна предоставляться паспортным столом.
6. Определение в квартире отсутствия проведения ее перепланировки или законности проведенной планировки.
Возможный риск: в случае незаконной перепланировки управление юстиции откажет вам в регистрации права собственности.
Как проверить: необходима справка об оплате налога из налоговой инспекции.
Таким образом, у покупателя набирается весьма солидный пакет документов при проведении проверки приобретаемой недвижимости, но всегда гораздо лучше предварительно повозиться с многочисленными бумажками и потом жить в квартире спокойно, чем бегать по различным судам, доказывая свою правоту. Кроме того стоит обратить повышенное внимание еще на несколько нюансов:
1. Документы, удостоверяющие личность данного продавца недвижимости (в частности, паспорт) не должен внушать вам никаких сомнений (фотографии, сроки и т.п.).