Изменение границ земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение границ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Когда необходима процедура уточнения границ земельного участка?

1. Уточнение границ ранее учтенного участка (поставленного на кадастровый учет). Определение точных границ требуется для тех земельных участков, которые состоят на кадастровом учете. Им присвоен кадастровый номер, но при этом межевание не проводилось или имеются ошибки в кадастровых документах. Большинство таких участков появилось в результате приватизации, проводимой согласно Федеральному закону № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемой дачной амнистии.

Понять, что межевание не проводилось, можно, найдя свой земельный участок на публичной кадастровой карте. Если границы вашего участка не отображается, значит, процедура установления границ по нему не осуществлялась.

2. Участок без постановки на кадастровый учет. Если земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, то это нужно сделать в срочном порядке, так как стать полноправным собственником земли он сможет только после занесения его в Единый реестр (ЕГРН).

Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», с 1 января 2018 г. без постановки на учет в службу кадастра владелец участка не сможет распоряжаться им. Кроме того, если в течение 5 лет земельный участок не будет внесен в списки учтенных в ЕГРН, то муниципальное образование сможет в судебном порядке рассмотреть вопрос о переходе права собственности к другому лицу, например, муниципалитету, без фактического оповещения об этом владельца, так как участок будет иметь статус свободной земли.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

  1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

  • копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
  • кадастровой выписки об объекте недвижимости;
  • кадастрового паспорта объекта недвижимости;
  • кадастрового плана территории;
  • в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

    Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

    1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
    • в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
    • имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
    • в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
      Читайте также:  Как продать арестованный автомобиль

      При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

      Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

      Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

      В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

      1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
      • признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
      • установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
      • обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
      1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

      Правовые основания для изменения площади

      Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

      В число таких правовых оснований входит:

      • Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено . При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
      • Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
      • Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
      • Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

      Увеличение площади земельного участка по результатам проведения межевых работ практически всегда имеет существенные правовые последствия:

      • необходимость регистрации осуществленных изменений в Едином государственном реестре недвижимости;
      • необходимость согласования проведенных изменений с соседями (они имеют право отказать в таком согласовании, если увеличение площади в действительности ухудшило их возможности эксплуатации земельного участка);
      • в некоторых случаях может потребоваться установление сервитута в отношении конкретного земельного участка или его части для улучшения условий эксплуатации расположенных рядом смежных участков;
      • отказ в регистрации произведенных изменений, если будет доказано, что такое изменение осуществлено с нарушением норм действующего законодательства.
      Читайте также:  Льготы и привилегии матерей-одиночек в 2023 году

      Межевание – это комплекс кадастровых процедур, главной целью которых является установление фактических границ земельного участка. При осуществлении межевания площадь земельного участка может увеличиться. Однако для юридического подтверждения факта такого увеличения необходимо подтвердить проведенные мероприятия с юридической точки зрения.

      Изменение конфигурации

      На практике, если участок не квадратный или прямоугольный, то это зачастую вызывает неудобства в его использовании. Поэтому многие хотят изменить конфигурацию земельного участка.

      Таким образом, изменение конфигурации земельного участка без изменения площади выражается в уточнении местоположения его границ.

      На основании части 8 статьи Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. То есть точек изменения описания границ участка и деления их на части.

      Как полагает Минэкономразвития, конфигурация земельного участка может быть незначительно изменена при уточнении его границ в пределах допустимого изменения значения площади уточняемого объекта недвижимости.

      Как изменить границы после межевания?

      Изменение границ участка после того, как процедура межевания уже была произведена, и в течение отведенного законом срока обращений от лиц, непосредственно заинтересованных в уточнении данных, не последовало подачи заявления, данные по участку, предоставленные по результатам межевания, вносятся в данные государственного реестра.

      В такой ситуации при необходимости изменить границу в первую очередь собственник участка обращается в Росреестр для возможности внесения действительных сведений.

      Стандартной процедурой является отказ в таком действии, поскольку порядок для образования межевого плана был соблюден.

      Далее владелец надела для защиты своих прав обращается в судебный орган, где в результате рассмотрения заявления и приложенных документов определяют правомерность такого действия и кадастровый инженер из организации, куда обратиться собственник, выполняет составление нового межевого плана.

      Если решение суда будет положительным, то с постановлением необходимо обратиться снова в Росреестр, специалисты которого на основании новых данных по границам участка должны внести сведения.

      Основания для изменения границ земельного участка

      • разделение одного надела на несколько. В таком случае каждый из образовавшихся участков считается отдельным объектом недвижимости и имеет свою площадь и уникальным номер в реестре;
      • объединение нескольких участков в один. В результате получается один ЗУ с новыми границами и площадью;
      • выдел доли из земельного участка. Надел из которого выделяют долю считается основным, а выделенная часть – второстепенным участком. Его необходимо поставить на учет, в последствии ему будет присвоен новый кадастровый номер
      • приобретение площади участка за счет наделов находящихся в государственной или муниципальной собственности.

      К процедуре уточнения межевых линий также привлекаются владельцы смежных участков. В течение тридцати суток после подачи заявления они могут обжаловать его, если считают, что изменение межевых линий производится в несоответствии с их интересами. В таком случае в целях решения конфликта может понадобится судебное разбирательство.

      Правила перераспределения земельных участков

      • несоответствие формы заявления – образец можно скачать в интернете, но лучше заранее поинтересоваться об установленной форме и правилах заполнения у сотрудников кадастровой службы — Скачать бланк заявления о перераспределении земельных участков;
      • отсутствие согласия собственника земли, которую предполагается подвергнуть процедуре;
      • объекты недвижимости третьих лиц на территории перераспределяемых земель;
      • несоответствие документов;
      • несоответствие земли требованиям;
      • превышение общей площади объединяемых участков после проведения процедуры;
      • нахождение земли в залоге, аресте или участок выставлен на аукционе;
      • отсутствие факта смежности;
      • отсутствие процедуры межевания;
      • разные категории земель.

      Перераспределение земельных участков – распространенная процедура решения конфликтов по двум или нескольким смежным наделов, по которым у собственников имеются вопросы или претензии. Данные действия отражаются в Земельном кодексе, поэтому они полностью законны.

      Соглашение об изменении границ земельного участка

      Указанное соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации. Текст соглашения может быть оформлен в виде отдельного договора, заключенного в письменной форме, либо содержаться в ином гражданско-правовом договоре (например, в договорах мены, дарения или купли-продажи земельных участков ). Право собственности на образуемые в результате перераспределения новые земельные участки возникает у собственников исходных (преобразуемых) в соответствии с теми условиями, которые указанные собственники установят в соглашении об образовании земельных участков.

      То есть – по документам ваш участок имеет определенную площадь и установленные границы, а в реальности он накладывается на земли, собственником которых является другой человек, муниципалитет или государство. Чтобы в будущем у вас не возникло имущественных споров с владельцами смежных территорий или проблем при заключении сделок с собственной землей, изменение конфигурации участка должно быть зарегистрировано в Федеральной Кадастровой Палате. Процесс внесения изменений может иметь два сценария.

      Порядок изменения конфигурации земельного участка через суд

      Изменение имеющихся границ участков зачастую вызывает множество споров. Если владельцы соседних наделов возражают против изменений, то придется решать возникший спор в судебном порядке. Для этого нужно подать соответствующее исковое заявление в суд.

      Читайте также:  Кому и на сколько повысят пенсии в 2023 году

      В иске необходимо указать наименование и данные сторон спора, все обстоятельства дела, сведения об участке, обоснование изменения границ. Такие споры не относятся к категории легких, поэтому при составлении иска и защите своей позиции в процесс лучше воспользоваться помощью юриста.

      По итогам рассмотрения иска суд может принять решение об изменении конфигурации имеющегося участка. И уже это решение будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в документы на землю.

      Что делать при уменьшении или увеличении землю?

      Уменьшение земельного участка можно произвести только по решению судьи. Как правило, это вызвано «добрососедскими» отношениями. При межевании часть земли записана, как спорная, то есть владельцы граничащих земель не смогли мирным путём договориться о «соседской границе», где каждый день ведутся междоусобицы. Для справки: судебная практика по оспариванию межевания земельного участка вот здесь.

      После вступления в силу судебного решения «виновная» сторона заказывает новый межевой план с чёткими границами, установленными по определению суда. За свой счёт, а он будет немалым. С чего начать межевание земельного участка, мы уже писали в отдельной статье.

      Если виновником оказался кадастровый инженер (ошибся в сторону уменьшения/увеличения надела) – алгоритм тот же: заказывается новый межевой план, корректирующий ошибку. Хорошо, если фирма, проводящая кадастровые работы при межевании земельных участков, добровольно повинится и бесплатно проведёт повторные работы, сделает вынос ЗУ «в натуре». В противном случае, одна дорога – в суд.

      Как изменить границы после межевания?

      Изменение границ участка после того, как процедура межевания уже была произведена, и в течение отведенного законом срока обращений от лиц, непосредственно заинтересованных в уточнении данных, не последовало подачи заявления, данные по участку, предоставленные по результатам межевания, вносятся в данные государственного реестра.

      В такой ситуации при необходимости изменить границу в первую очередь собственник участка обращается в Росреестр для возможности внесения действительных сведений.

      Стандартной процедурой является отказ в таком действии, поскольку порядок для образования межевого плана был соблюден.

      Далее владелец надела для защиты своих прав обращается в судебный орган, где в результате рассмотрения заявления и приложенных документов определяют правомерность такого действия и кадастровый инженер из организации, куда обратиться собственник, выполняет составление нового межевого плана.

      Если решение суда будет положительным, то с постановлением необходимо обратиться снова в Росреестр, специалисты которого на основании новых данных по границам участка должны внести сведения.

      Требования и документы

      Согласно статье 22 пункт 10 ФЗ № 221 уточнение пограничных линий земельных наделов осуществляется на основании документа, подтверждающего право владения. При его отсутствии это может быть документ об образовании или выделении участка определенному лицу. Без этих бумаг нельзя подать заявку на установление точных границ земельной территории.

      Для конкретизации размеров земельного участка потребуется вся имеющаяся на него документация:

      • кадастровая выписка из Росреестра, которая содержит межевой план участка;
      • свидетельство о праве владения;
      • технический паспорт при наличии строений;
      • паспорт и заявление собственника.

      Что такое территориальная зона?

      В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

      Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

      Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

      К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

      Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

      Некоторые примеры территориальных зон:

      • жилая зона,
      • деловая зона,
      • промышленная зона,
      • сельскохозяйственная.

      В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

      Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

      Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

      Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

      Важный нюанс.

      Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

      Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

      Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

      Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.


      Похожие записи:

      Добавить комментарий

      Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *