Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Собственник жилого помещения — физическое лицо может использовать это помещение для личного проживания, проживания членов своей семьи и в установленном законодательством порядке иных лиц (например, временных жильцов). Собственник жилого помещения — юридическое лицо может использовать жилое помещение как для проживания своих сотрудников, так и для проживания иных лиц, оформляя с ними гражданско-правовые договоры: коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования и др.

Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности

ЖК РСФСР не содержал специального раздела или главы, посвященных вопросам права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. В то же время некоторые положения о приобретении гражданами жилых помещений в собственность и о порядке пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, включающего жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, содержались в некоторых главах данного Кодекса (гл. 1.1 и гл. 6). Так, согласно ст. 49.2 ЖК РСФСР владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собственники осуществляли по своему усмотрению. Пользоваться жилым помещением такие граждане могли для личного проживания, проживания членов своих семей, они могли также вселить в жилое помещение других граждан и сдавать его внаем (ч. 1 ст. 127 ЖК РСФСР).

Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире

Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Статья 42 ЖК РФ устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты, т.е. в случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.

Бессрочная рента — возможны осложнения?

Бессрочное проживание возможно и по договору ренты или дарения. Например, бабушка подарила внучке квартиру, оговорив свое проживание до смерти. Может ли внучка уже сейчас продать квартиру? Если нет, но она это сделала, что предпринять бабушке?

Читайте также:  Налоговый вычет при продаже автомобиля

— Договор дарения, заключенный с условием, когда даритель будет иметь право пользования жилым помещением, является ничтожным, так как данный договор является безвозмездным и не предусматривает встречного предоставления.

При заключении договора пожизненной ренты в случае продажи квартиры бабушка сохранит свое право пользования квартирой, при этом данное условие должно быть прописано в договоре купли-продажи, и новые собственники квартиры будут обязаны предоставить бабушке пригодное для проживания помещение.

В случае, если квартира продана, и новые собственники не пускают бабушку, ей придется в судебном порядке защищать свои права.

— В нашей практике было судебное разбирательство по наследственному делу, в рамках которого затрагивались право на пользование жилым помещением. После смерти деда его сын и внук унаследовали квартиру. Внук отказался от приватизации, уехал на работу в другой город. А сын приватизировал квартиру на себя и продал ее третьему лицу. К нам обратился внук за защитой своего права пользования указанной квартирой, так как по приезду он обнаружил, что квартира продана третьему лицу, и его туда не пускают. После судебного заседания договор купли-продажи был признан незаключенным, так как в нем не было указано право внука на данную квартиру, а также было восстановлено его право пользования квартирой.

— За многие годы с вопросом бессрочного проживания приходилось сталкиваться не раз, — поясняет директор регионального агентства недвижимости «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. — Радует, что не с последствиями легкомысленного отношения к данному вопросу. В нашей деятельности именно предусмотрительность играет важную роль.

Итак, довольно часто встречающийся и тщательно прорабатываемый нами вариант, наряду со случаем «человек, выбывший в места не столь отдалённые», — вариант, когда правоустанавливающим документом является договор о безвозмездной передачи жилья в собственность, так называемая «приватизация». Точка отсчёта в проверке:

— если на момент приватизации жилого помещения в нем проживало несколько человек, часть из которых отказалась от приватизации, то отказавшиеся от приватизации лица не могут быть в последующем выселены из данной квартиры, даже при ее продаже третьим лицам – новым собственникам.

«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания

Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).

Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.

Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.

Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.

При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).

Когда право может быть утрачено?

Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:

  • Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
  • Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
  • Продажа собственником квартиры.
  • Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
  • Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Читайте также:  Незаконное проведение искусственного прерывания беременности по ст. 123 УК РФ

Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.

Статья 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

  1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
  2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
    Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
  3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
  4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 685 ГК РФ. Поднаем жилого помещения

  1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
  2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
  3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
  4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
  5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
  6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Безвозмездное пользование жилым помещением

Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии , договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.

Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления. Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст.

691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст.

288 ГК РФ). Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором. В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное). В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.

Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество. В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника: безвозмездного устранения недостатков; возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков; досрочного расторжения договора безвозмездного пользования

Читайте также:  Заявление об уточнении исковых требований

Какие возможности имеет человек, если он отказался от оформления?

Закон «О приватизации жилищного фонда», большинство статей которого, на сегодняшний день, утратило силу, устанавливает, что приватизация осуществляется с согласия всех лиц, проживающих в помещении. То есть, отказ от оформления доли имущества в собственность необходимо рассматривать не как отказ в принципе, а именно как согласие на приватизацию жилья третьими лицами, тоже живущими в квартире.

И это существенно отличает, например, отказ от наследства и отказ от приватизации. В первом случае, человеку не достается ничего. Во втором – он получает право на бессрочное пользование жилым помещением. Это закреплено в ряде законодательных актов. В частности, в ст. ст. 83 ЖК РФ и 292 ГК РФ.

Правовое регулирование безвозмездного пользования и особенности оформления договора

Правовые отношения, возникающие в результате заключения соглашения о безвозмездном пользовании жильем, регулируются положениями 36 главы российского Гражданского кодекса. Кроме того, согласно статье 689 (пункт 2) Кодекса к такому договору применяются некоторые правовые нормы, касающиеся регулирования договора аренды, а именно:

  • срок соглашения. Договор, регулирующий безвозмездное использование жилья, как и договор аренды, может заключаться на любой срок, обозначенный в договоре. Если же в соглашении срок не указан, то считается, что оно заключено на неопределенный срок;
  • условия пользования имуществом. Жилец, получивший квартиру в безвозмездное пользование, должен использовать переданное ему имущество в полном соответствии с условиями подписанного соглашения и с назначением имущества. Если же ссудополучатель нарушает это требование и использует вверенное имущество не по назначению, владелец квартиры может расторгнуть договор и потребовать от жильца возмещения убытков;
  • преимущественное право жильца, безвозмездно пользующегося переданной квартирой, при оформлении соглашения на новый срок. В том случае, если ссудополучатель пользуется жилым помещением и после окончания срока договора, а ссудодатель не возражает, договор безвозмездного использования жилья считается возобновленным на неопределенное время на первоначальных условиях;
  • улучшения квартиры, осуществленные ссудополучателем. Как и при аренде жилого помещения, ссудополучатель является собственником всех отделимых от квартиры улучшений и может их забрать с собой после прекращения договорных отношений, возникших при безвозмездном использовании жилья. Если же жилец во время своего проживания в квартире произвел неотделимые улучшения, не согласовав их возмещение с владельцем квартиры, то стоимость всех осуществленных улучшений ему не возмещается;
  • возвращение ссудодателю имущества в том же состоянии, в котором жилец его получил при оформлении договора. Жилец обязан поддерживать переданную ему квартиру в надлежащем состоянии, делая за свой счет при необходимости текущий и капитальный ремонт предоставленного жилого помещения. По окончании договора он должен вернуть квартиру ссудодателю в таком же состоянии (или в лучшем), в котором она была в момент передачи. Поэтому сторонам договора во избежание спорных вопросов рекомендуется оформить акт приема-передачи безвозмездно переданного в пользование жилого помещения, в котором будет подробно описано переданное по договору имущество и его состояние.

Договор, определяющий обязанности сторон при безвозмездном пользовании, как и договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Заверять соглашение у нотариуса необязательно.

Однако в отличие от договора аренды, который обязательно должен быть зарегистрирован в территориальном регистрационном органе, если он заключен на год и более, соглашение о безвозмездном пользовании квартирой не нуждается в обязательной регистрации независимо от его срока действия.

Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.

В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.

Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.

Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *